Hinlänglichkeit | Zusammensetzung | Veränderungen des Mitbewerbersets | Isolierungsprüfungen | Mehrere Mitbewerbersets | Nicht konforme Mitbewerbersets | Composite-Immobilien
Historical Benchmarking | P&L | Forward STAR | All Inclusive
Mindestanzahl an Immobilien
Ein Mitbewerberset muss mindestens vier teilnehmende Immobilien umfassen, wobei die betreffende Immobilie nicht mitgerechnet wird. Von den vier Immobilien müssen mindestens drei unabhängig von der betreffenden Immobilie sein – das heißt, sie dürfen keine gemeinsame Muttergesellschaft, keinen Betreiber oder Eigentümer teilen.
Mindestanzahl an Unternehmen
Ein Mitbewerberset muss mindestens zwei unabhängige Unternehmen enthalten, die nicht mit der betreffenden Immobilie verbunden sind – das heißt, sie dürfen nicht dieselbe Muttergesellschaft, denselben Betreiber oder Eigentümer haben wie die betreffende Immobilie.
Immobilie
Keine einzelne Immobilie darf mehr als 50 % des gesamten teilnehmenden Zimmerangebots eines Mitbewerbersets ausmachen – ausgenommen sind dabei die Zimmer der betreffenden Immobilie selbst sowie die anderer Immobilien desselben Unternehmens (Muttergesellschaft, Betreiber oder Eigentümer).
Marke
Keine einzelne Marke (z. B. Fairfield by Marriott, DoubleTree by Hilton) darf mehr als 50 % des gesamten teilnehmenden Zimmerangebots eines Mitbewerbersets ausmachen – ausgenommen sind die Zimmer der betreffenden Immobilie sowie jene anderer Immobilien desselben Unternehmens (Muttergesellschaft, Betreiber oder Eigentümer).
Unternehmen
Kein einzelnes Unternehmen (z. B. IHG Hotels & Resorts, Host Hotels & Resorts) darf mehr als 70 % des gesamten teilnehmenden Zimmerangebots eines Mitbewerbersets ausmachen – ausgenommen sind die Zimmer des betroffenen Unternehmens sowie weitere Immobilien desselben Unternehmens (Muttergesellschaft, Betreiber oder Eigentümer).
Mindestens zwei
Eine Veränderung des Mitbewerbersets muss mindestens zwei teilnehmende Immobilien umfassen. Die beiden Immobilien müssen für einen Zeitraum von mindestens fünf Monaten geöffnet sein und dürfen keine Verbindung zur betreffenden Immobilie aufweisen – insbesondere dürfen sie keine gemeinsame Muttergesellschaft, keinen Betreiber oder Eigentümer teilen.
Ausnahmen von der „Mindestens zwei“-Regel
Isolierungsprüfungen
Die Prüfungen auf Isolierung werden für ALLE Berichte durchgeführt, die in den letzten 12 Monaten für eine bestimmte Immobilie sowie für mit ihr verbundene Unternehmen bearbeitet bzw. in Auftrag gegeben wurden – einschließlich:
Diese Kontrollen stellen sicher, dass die Daten zu einzelnen Immobilien nicht von Bericht zu Bericht isoliert werden. Wichtig ist, dass Berichte, die von einem Unternehmen bearbeitet und in Auftrag gegeben wurden, das mit der betreffenden Immobilie verbunden ist, berücksichtigt werden und die Muttergesellschaft, den Betreiber, den Eigentümer und/oder alle Vertreter umfassen können, die im Auftrag einer bestimmten Immobilie handeln. Wenn beispielsweise ein Mitglied des Mitbewerbersets auch unter derselben Muttergesellschaft, demselben Betreiber oder Eigentümer wie die betreffende Immobilie steht, werden alle Berichte, die der Mitbewerber erhält, mit den Berichten verglichen, die die betreffende Immobilie erhält.
Eine Änderung darf nicht vorgenommen werden, wenn Daten einer einzelnen Immobilie in irgendeiner Weise isoliert werden.
Verfügt ein Unternehmen über mehr als ein Mitbewerberset, muss sich die Zusammensetzung jedes Sets durch mindestens zwei Immobilien unterscheiden. Die beiden Immobilien dürfen nicht mit der betreffenden Immobilie verbunden sein – das heißt, sie dürfen keine gemeinsame Muttergesellschaft, keinen gemeinsamen Betreiber oder Eigentümer haben.
Wenn die Immobilie NICHT saisonbedingt oder vorübergehend geschlossen ist:
Wenn die Immobilie saisonbedingt oder vorübergehend geschlossen ist:
Wenn ein Mitbewerberset gegen eine der oben genannten Richtlinien verstößt, wird es als „nicht konform“ eingestuft und kann in bestimmten Szenarien sofort deaktiviert werden.
Nicht konforme und aktive Mitbewerbersets werden weiterhin in der Funktion „Benchmark“ von CoStar angezeigt.
Nicht konforme und deaktivierte Mitbewerbersets werden in der Funktion „Benchmark“ von CoStar ausgeblendet, sodass die Daten nicht sichtbar sind.
In beiden Fällen wird das Set im Mitbewerberset-Management als „nicht konform“ gekennzeichnet. Benutzer haben 90 Tage Zeit, die nötigen Veränderungen vorzunehmen, um die Konformität des Sets wiederherzustellen. Sets, die nicht innerhalb von 90 Tagen wieder in einen konformen Zustand versetzt werden, werden gelöscht und können nicht wiederhergestellt werden.
Eine Composite-Immobilie ist eine Zusammenstellung mehrerer anonymer Immobilien, die als eine einzelne Immobilie fungieren. Die Hotels, aus denen sich diese Composite-Immobilie zusammensetzt, werden anonymisiert und automatisch nach einer proprietären Methodik ausgewählt, die objektive Kriterien wie Standort, Leistung, Kategorie, Größe der Immobilie und Branchenmix berücksichtigt.
Mitbewerbersets, die eine Composite-Immobilie enthalten, müssen den Mitbewerberset-Richtlinien entsprechen. Wenn die Daten eines einzelnen benannten Hotels isoliert sind, können keinerlei Änderungen am Mitbewerberset vorgenommen werden. Aufgrund der Anonymität können die Daten, aus denen sich die Composite-Immobilie zusammensetzt, nicht isoliert werden.
Ein Mitbewerberset kann nur eine Composite-Immobilie aufweisen. Eine Composite-Immobilie kann jederzeit eigenständig zu einem Mitbewerberset hinzugefügt oder daraus entfernt werden (die STR-Regel „Mindestens zwei“ gilt hier nicht, da die Daten, aus denen sich die Composite-Immobilie zusammensetzt, nicht eigenständig isoliert werden können).
Alle Mitbewerbersets müssen den Richtlinien für Mitbewerbersets entsprechen, bevor eine Composite-Immobilie entfernt wird. Dadurch werden potenzielle Isolierungen vermieden. Wenn eine Composite-Immobilie einem Mitbewerberset gesondert hinzugefügt wurde, kann sie jederzeit gesondert entfernt werden. Wenn eine Composite-Immobilie im Zusammenhang mit dem Hinzufügen oder Entfernen eines benannten Hotels zu einem Mitbewerberset aufgenommen wurde, darf sie während des entsprechenden Isolationszeitraums nicht eigenständig aus dem Set entfernt werden. Das Entfernen würde das benannte Hotel isolieren, das dem Mitbewerberset hinzugefügt oder daraus entfernt wurde. Um diese Isolierung zu vermeiden, könnte die Composite-Immobilie jedoch in Verbindung mit dem Hinzufügen oder Entfernen eines benannten Hotels entfernt werden.
Das folgende Szenario wäre nach den Mitbewerberset-Richtlinien nicht zulässig:
Eine Composite-Immobilie kann einem Mitbewerberset nicht in Verbindung mit dem Hinzufügen eines anderen benannten Hotels hinzugefügt und dann gesondert entfernt werden.
1. Einem Mitbewerberset werden das benannte Hotel A und eine Composite-Immobilie hinzugefügt.
2. Die Composite-Immobilie wird entfernt.
3. Die Daten des benannten Hotels A sind nun isoliert.
Das folgende Szenario wäre nach den Mitbewerberset-Richtlinien nicht zulässig:
Eine Composite-Immobilie kann nicht einzeln hinzugefügt und dann in Verbindung mit dem Hinzufügen eines anderen benannten Hotels entfernt werden.
1. Einem Mitbewerberset wird eine Composite-Immobilie hinzugefügt.
2. Die Composite-Immobilie wird entfernt und ein benanntes „Hotel A“ wird hinzugefügt.
3. Die Daten des benannten Hotels A sind nun isoliert.
Die „Mindestens zwei“-Regel von STR gilt hier nicht, da die Daten, aus denen sich die Composite-Immobilie zusammensetzt, selbst nicht isoliert werden können.
