壬寅虎年春节、2022年冬奥会和疫情防控三大重要事件的彼此重叠、交互影响，将给北京酒店市场带来相互矛盾的需求驱动因素。春节假期期间，人们通常会离开大都市踏上返乡探亲的征程，冬奥会则会将需求集中于赛事活动场馆的周边，同时伴随着中国政府对新冠疫情“动态清零”的防控措施覆盖这两场重大节日与赛事活动，2月份对于首都北京而言，是个值得纪念的月份。
即使在非疫情年，春节假期也并不是北京酒店市场需求的主要驱动因素，因为在为期一周的春节假期的前两周，商务出行需求通常会大幅下降。一些休闲需求会在除夕之后的几天驱动入住率的提升，但总体而言，春节假期旅行与探亲访友、享受放松体验和亲近郊区自然密切相关。
在过去两年，假期期间的出行限制和谨慎出行的建议进一步抑制了入住率的提升。尽管今年没有封城，出行限制措施使进出北京的旅行变得困难，这在一定程度上抑制了赴首都的休闲旅行。冬奥会的举办也要求更高的安全防护级别，本地人留京过年，减少假期旅行也是必然。延庆作为假期出游的热门郊区目的地，也由于作为冬季奥运会“闭环管理”系统的一部分，暂时无法迎客。
与去年东京举办的2020年夏季奥运会相同，北京2022冬奥会的门票也不面向公众开放，为了最大限度地减少疫情的潜在传播机会，冬奥会将在一个闭环管理的“防疫泡泡”中举办。
本届冬奥会将在三个赛区举行，跨越STR定义的五个次级市场：
尽管这三个赛区都有运动员冬奥村，该区域的酒店也将受益于奥运官员、政府和媒体代表团的入驻。
距离冬奥会开幕只剩一周时间，我们观察到北京奥体公园次级市场的平均房价在过去两周已经开始上涨。奥体公园是几个主要比赛场馆的所在地，国家体育场也是开幕式和闭幕式的举办地。随着外国政要和国际奥委会官员确认出席开幕式，预计平均房价会在2月4日星期五前后在所有赛区再次呈现上升。
开幕式之后，北京西部海淀和北京海淀周边的平均房价仍将高于冬奥会之前的水平，冬奥会期间严格的出行限制将导致需求减少，周边临近的次级市场中的酒店竞争将会加剧。在冬奥会期间，尽管政府征用酒店的价格会有限价，再加上需求减少抑制房价提升，但总体而言，其他赛区的平均房价也将呈现上升趋势。
2022年北京冬奥会一定会像2018年平昌冬奥会一样令人兴奋，但新冠疫情的限制也无疑将对酒店业绩产生影响。再加上春节假期通常会抑制首都的整体市场需求, 2月份的酒店业绩将较1月份有所增强，但仍将保持低迷，就基于2019年的表现指数而言，平均房价指数将高于入住率指数。
2021疫情年，北京酒店市场在未被封锁期间的表现相对可圈可点，而在冬奥会结束并解除相关出行限制之后，酒店的需求应该会呈现迅速反弹。