Suficiencia | Composición | Cambios en los conjuntos competitivos | Verificaciones de aislamiento | Conjuntos competitivos múltiples | Conjuntos competitivos no conformes | Propiedades compuestas
Historical Benchmarking | P&L | Forward STAR | All Inclusive
Mínimo de propiedades
Un conjunto competitivo debe incluir un mínimo de cuatro propiedades participantes, sin contar la propiedad en cuestión. De las cuatro, al menos tres no deben estar afiliadas a la propiedad en cuestión (es decir, no deben compartir con ella un mismo operador, propietario o empresa matriz).
Mínimo de empresas
Un conjunto competitivo debe incluir un mínimo de dos empresas no afiliadas a la propiedad en cuestión (es decir, no deben compartir con ella un mismo operador, propietario o empresa matriz).
Propiedad
Ninguna propiedad puede representar más del 50 % del suministro total de habitaciones participantes de un conjunto competitivo, excluyendo las habitaciones de la propiedad en cuestión y otras propiedades de la misma empresa que la propiedad en cuestión (operador, propietario o empresa matriz).
Marca
Ninguna marca (p. ej., Fairfield by Marriott o DoubleTree by Hilton) puede representar más del 50 % del suministro total de habitaciones participantes de un conjunto competitivo, excluyendo las habitaciones de la propiedad en cuestión y otras propiedades de la misma empresa que la propiedad en cuestión (operador, propietario o empresa matriz).
Empresa
Ninguna empresa (p. ej., IHG Hotels & Resorts o Host Hotels & Resorts) puede representar más del 70 % del suministro total de habitaciones participantes de un conjunto competitivo, excluyendo las habitaciones de la propiedad en cuestión y otras propiedades de la misma empresa que la propiedad en cuestión (operador, propietario o empresa matriz).
Mínimo de dos
Un cambio en el conjunto competitivo debe incluir un mínimo de dos propiedades participantes. Las dos propiedades deben tener al menos cinco meses de operaciones y no estar afiliadas a la propiedad en cuestión (es decir, no deben compartir con ella un mismo operador, propietario o empresa matriz).
Mínimo de dos excepciones
Se realizan verificaciones de aislamiento en TODOS los informes procesados (solicitados) durante los últimos 12 meses para una propiedad en cuestión específica y sus empresas afiliadas, incluidos:
Estas verificaciones garantizan que los datos de propiedades individuales no se aíslen de un informe a otro. Es importante destacar que los informes procesados y solicitados por empresas relacionadas con la propiedad en cuestión se tienen en consideración y pueden incluir a un operador, un propietario, una empresa matriz o algún agente que actúe en nombre de una propiedad específica. Por ejemplo, cuando un miembro del conjunto competitivo también está bajo el mismo operador, propietario o empresa matriz que la propiedad en cuestión, todos los informes que reciba el competidor se compararán con los informes que reciba la propiedad en cuestión.
No se podrá realizar un cambio si los datos de una propiedad individual están aislados de cualquier forma.
Si una empresa tiene más de un conjunto competitivo, la composición de cada conjunto debe diferir en al menos dos propiedades. Estas dos propiedades no pueden estar afiliadas a la propiedad en cuestión (es decir, no pueden compartir con ella un mismo operador, propietario o empresa matriz).
Definición de propiedad participante
Si la propiedad NO está cerrada estacional o temporalmente:
• Datos enviados para el mes actual, O BIEN
• Datos enviados para 2 de los 3 meses más recientes
Si la propiedad SÍ está cerrada estacional o temporalmente:
• Datos enviados en el mes inmediatamente anterior al cierre, O BIEN
• Datos enviados durante 3 de los 4 meses inmediatamente anteriores al cierre
Si un conjunto competitivo infringe alguna de las pautas anteriores, pasa a ser "no conforme" y, en ciertas situaciones, podría desactivarse de manera inmediata.
Los conjuntos competitivos que no son conformes pero están activos siguen apareciendo en la función Benchmark de CoStar.
Por su parte, aquellos que no son conformes y se desactivan se suprimen de la función Benchmark de CoStar y, por lo tanto, no se pueden ver sus datos.
En ambas situaciones, el conjunto se marca como no conforme en la sección Gestión del conjunto competitivo. Los usuarios tienen 90 días para hacer que el conjunto vuelva a cumplir con todas las pautas. Si no lo logran, los conjuntos se eliminan y no pueden restablecerse.
Una propiedad compuesta es un grupo de múltiples propiedades anónimas que actúa como una propiedad individual. Nuestra metodología exclusiva, que pondera criterios objetivos, como la ubicación, el rendimiento, la clase, el tamaño de la propiedad y la diversidad de los negocios, anonimiza y selecciona automáticamente los hoteles que conforman cada propiedad compuesta.
Los conjuntos competitivos que incluyen una propiedad compuesta también deben seguir las pautas por las que rigen los conjuntos competitivos. No se podrá realizar un cambio en el conjunto competitivo si los datos de un único hotel designado están aislados de alguna manera. Debido al anonimato, los datos que componen la propiedad compuesta no se pueden aislar.
Agregar una propiedad compuesta
Un conjunto competitivo solo puede tener una propiedad compuesta. En un conjunto competitivo, se puede agregar o eliminar una propiedad compuesta por sí sola en cualquier momento (la regla del "mínimo de dos" de STR no se aplica en este caso porque los datos que conforman la propiedad compuesta no pueden aislarse por sí mismos).
Eliminar una propiedad compuesta
Para evitar posibles aislamientos, se deben seguir todas las pautas del conjunto competitivo antes de eliminar una propiedad compuesta. Si una propiedad compuesta se agregó por sí sola a un conjunto competitivo, se puede eliminar por sí sola en cualquier momento. Si se agregó una propiedad compuesta a un conjunto competitivo y se agregó o eliminó un hotel designado, la propiedad compuesta no se puede eliminar por sí sola durante el período de aislamiento correspondiente. Eliminarla aislaría al hotel designado que se agregó o eliminó del conjunto competitivo. Sin embargo, para evitar este aislamiento, la propiedad compuesta podría eliminarse junto con la adición o eliminación de cualquier hotel designado.
Ejemplo de posible aislamiento 1
El siguiente caso no estaría permitido según las pautas del conjunto competitivo:
Una propiedad compuesta no se puede agregar al agregar otro hotel designado y, luego, eliminarse.
Los datos del hotel A designado ahora están aislados.
Ejemplo de posible aislamiento 2
El siguiente caso no estaría permitido según las pautas del conjunto competitivo:
Una propiedad compuesta no puede agregarse por sí sola y luego eliminarse al agregar otro hotel designado.
1. Agregue una propiedad compuesta a un conjunto competitivo.
2. Se elimina la propiedad compuesta y se agrega el hotel A designado.
3. Los datos del hotel A designado ahora están aislados.
La regla del "mínimo de dos" de STR no se aplica en este caso porque los datos que conforman la propiedad compuesta no pueden aislarse por sí mismos.
