La evolución de los suministros hoteleros en los Estados Unidos desde el año 2000

Todas las industrias experimentan cambios, crecimiento y evolución a lo largo del tiempo, y los sectores de turismo y hospitalidad no son la excepción. Teniendo esto en cuenta, analizaremos con mayor detalle el desarrollo de los suministros hoteleros en los Estados Unidos a lo largo del tiempo, no solo a través de la cantidad de nuevas propiedades y habitaciones, sino a través de la evolución de los diferentes modelos de posesión de hoteles. 

Suministros hoteleros en los Estados Unidos (2000-19): espacio para crecer, literalmente

Cerca de 10 000 propiedades adicionales ingresaron a la industria hotelera estadounidense en este período de 20 años, lo que genera un incremento en el inventario con un exceso de 1,1 millones de habitaciones. Si profundizamos en esto, entre los años 2008 y 2009 se generó el mayor incremento de suministros nuevos en un año con un 3,0 % y un 2,6 %, respectivamente, ya que luego se dieron cinco años con un crecimiento menor al 1 %. Si esos cinco años fueron un poco decepcionantes, los siguientes cinco, desde 2015 (lo que incluye el retorno de inversión a junio de 2019), tuvieron incrementos que superaron el 1 %, con aumentos graduales anuales que incluyeron un salto de 2,3 % en habitaciones nuevas durante la primera mitad de 2019. Ese incremento en los nuevos suministros de la primera mitad de este año fue la mayor para ese período desde 2009. 

La gran pregunta —la que probablemente se esté haciendo— es la siguiente: ¿qué tipos de hoteles ingresaron al mercado durante este período de 19 años? ¿Se desarrolló la relación entre las franquicias, las cadenas y las propiedades independientes? Y, si esto es así, ¿hasta qué punto?

Aperturas de franquicias en los Estados Unidos

Las franquicias representan la mayor proporción de habitaciones nuevas que se sumaron en los Estados Unidos cada año desde el año 2000. Para ponerlo en contexto, la imagen que aparece debajo compara los Estados Unidos con Europa en términos de proporción de habitaciones nuevas agregadas y las divide por posesión. Mientras que las aperturas de franquicias representan el 72 % en los Estados Unidos, la división es mucho más pareja en Europa, donde las franquicias representan la menor proporción del inventario nuevo. 

El crecimiento de franquicias en los Estados Unidos puede ser un indicador de la preferencia del modelo de minimización de activos. Esencialmente, este modelo les genera costos bajos a las compañías matrices, lo que permite la expansión rápida y el crecimiento de los ingresos, mientras que la compañía de administración asume la responsabilidad, pero genera ingresos de manera rápida.

Para entender estas tendencias que se dan en los Estados Unidos, analizaremos los puntos altos y bajos evidentes de las franquicias en los últimos 19 años.

En el año 2000, se inauguraron casi 93 000 habitaciones de franquicias en el país, lo que representó el 67,4 % de todas las habitaciones nuevas. El porcentaje de franquicias disminuyó por debajo del 60 % en 2003 (58,3 %), el único momento en el cual sucedió eso en los últimos 19 años, antes de los años de crecimiento constante que alcanzaron su pico justo por debajo del 80 % en 2007, la mayor proporción en cualquier año de este período. Salvo una pequeña irregularidad en 2011, cuando las habitaciones de franquicias representaron el 69,8 % de todos los inventarios de habitaciones nuevas comparadas con el 79,6 % del año anterior, esta proporción se mantuvo por encima del 70 % en todos los años desde entonces. 

El panorama económico más amplio puede haber afectado las caídas de 2003 y 2011, ya que la recesión en 2001, los ataques terroristas del 11 de septiembre en 2001 y la crisis financiera global de 2008 afectaron la confianza de los mercados. Debido a que los proyectos en tramitación ya iniciados normalmente se completan, con frecuencia, tenemos que esperar de 2 a 3 años luego de un evento significativo para comenzar a ver los efectos de la disminución en la confianza de los inversores. Por ejemplo, el crecimiento en el suministro, luego de 2009, fue más lento que el promedio de los Estados Unidos, ya que la confianza de los inversionistas en el mercado inmobiliario también necesitaba tiempo para recuperarse. Cuando los niveles de RevPAR comenzaron a crecer, eso generó que el crecimiento de inventario mejorara un poco. 

Sin embargo, el análisis al nivel del mercado muestra que no todo es lo que parece. La ciudad de Nueva York fue la que inauguró más habitaciones desde el año 2000, aunque las aperturas de franquicias representan el 45 % de las habitaciones nuevas y las superan las habitaciones independientes con un 47 %. Houston ocupa el segundo lugar en el número de aperturas desde el año 2000, y junto con Nueva York y Dallas, ha sido uno de los mercados más grandes en términos de aperturas de franquicias. En 2018, las aperturas de franquicias representaron el 78 % del inventario de habitaciones nuevas en Houston. 

Las Vegas es el mercado estadounidense más grande para las aperturas de habitaciones independientes y representa el 66,5 % de todas las habitaciones nuevas desde el 2000. La salvedad es que la mayoría de este crecimiento se dio entre los años 2000 y 2008, luego de varios años en los cuales no se inauguraron habitaciones nuevas. 

¿Cuál es la clase más importante en los suministros hoteleros de los Estados Unidos?
 

Cerca de 140 000 habitaciones fueron inauguradas en el año 2000, y un 83 % de esas habitaciones se encontró en las clases Economy y de Upscale calidad. Upper Midscale (32 %) conformaron la porción más grande. Al 2008, los números de los nuevos inventarios llegaron a 153 000, el apogeo de los últimos 20 años. Solo el 78 % de esas aperturas se dio en las clases Economy y de Upscale, lo que marca el crecimiento de las clases Luxury y Upper Upscale durante el auge económico.

Las aperturas de habitaciones se redujeron a algo menos de 117 000 en 2018, con una proporción de Economy y Upscale del 79 %. Lo interesante es que ese año arrojó una proporción más pequeña de aperturas Economy si lo comparamos con los años 2000 y 2008. 

Si lo distinguimos por clases, la mayoría de las aperturas de franquicias se dan en las clases Upper Midscale y de Upscale. En 2018, estas dos clases representaron el 77 % de las nuevas habitaciones en todas las clases, lo que marca un incremento con respecto al 62 % reportado en el 2000. Este número llegó a su apogeo en 2016, cuando alcanzó el 85 % de todos los inventarios de franquicias nuevos. 

Estas dos clases son populares porque representan una buena oferta de valor para la mayoría de los viajeros. 

¿Qué nos depara el futuro?

Con la plataforma AM:PM de STR, podemos ver que, actualmente, hay 450 203 habitaciones en 3935 proyectos, con fechas de apertura proyectadas entre septiembre de 2019 y septiembre de 2021. 

Aunque el objetivo de este artículo es enfocarse en la operación y en las clases, analizar la escala de los hoteles ofrece mucha información sobre la composición de los inventarios nuevos proyectados. De todas las aperturas programadas, el 70 % se encuentra dentro de las clases Economy de Upscale calidad (lo que incluye las clases Upper Midscale y Midscale), y la mayoría son franquicias. Del mismo modo, menos del 10 % de esas propiedades no están afiliadas.

Otro aspecto interesante es que, de todos los proyectos de habitaciones en desarrollo, más del 80 % les pertenece a las casas matrices de los «6 grandes» (Choice, Hilton, Hyatt, IHG, Marriott y Wyndham).