Cos’è un tasso di occupazione?

Il tasso di occupazione è uno degli indici fondamentali per misurare le prestazioni del settore alberghiero: mostra la percentuale di camere occupate in una proprietà, un segmento o un’area geografica. L’obiettivo di una gestione dei ricavi efficace è ottenere il livello di occupazione ottimale promuovendo la crescita dei ricavi per camera disponibile (RevPAR) e la redditività.  

Fattori che influiscono sul tasso di occupazione

I fattori che possono influenzare i livelli di occupazione di una proprietà, un mercato, un sottomercato ecc. sono molteplici. Ad esempio, la presenza di eventi può provocare un’impennata della domanda, con un conseguente aumento dei livelli di occupazione. Alcuni importanti tour musicali svoltisi a Dublino nell’estate del 2022 forniscono un interessante caso di studio sull’influenza dei grossi eventi sul tasso di occupazione. D’altra parte però, una notevole crescita dell’offerta in un’area può far diminuire i livelli di occupazione, anche se la domanda di mercato continua a crescere.   

Un altro fattore da tenere in considerazione a livello di proprietà è la dimensione e la tipologia dell’hotel. In genere, è più difficile riempire ogni giorno un grande hotel rispetto a uno più piccolo. Di conseguenza, i tassi di occupazione tendono a essere più alti nelle strutture più piccole, a causa della notevole differenza in termini di numero di camere che devono essere vendute. Lo stesso principio si applica alle strutture luxury che in genere hanno tariffe più elevate e si rivolgono a un mercato più ristretto: questo può portare a tassi di occupazione inferiori rispetto ad altri tipi di proprietà.

In questo articolo, STR spiega nel dettaglio questa metrica per sottolineare come può essere utilizzata, le considerazioni da fare quando si rivedono i propri tassi, la differenza tra l’occupazione e altre metriche e come migliorare le prestazioni di questo KPI.

Come si calcola il tasso di occupazione?

Il tasso di occupazione si calcola dividendo il numero totale di camere occupate per il numero totale di camere disponibili. In altre parole, dividendo la domanda per l’offerta. 

• Per esempio: La proprietà A la scorsa notte aveva 100 camere disponibili e ne ha vendute 80. Il tasso di occupazione della proprietà A è pari all’80%. 
• Per esempio: La proprietà B la scorsa notte aveva 20 camere disponibili e ne ha vendute 19. Il tasso di occupazione della proprietà B è pari al 95%. 

Occupazione e Prezzo medio giornaliero (ADR)

Per gli operatori alberghieri, il tasso di occupazione è un importante indicatore delle performance da monitorare e bilanciare insieme ad altre metriche chiave. Monitorare l’ADR consente di ricavare informazioni sul prezzo medio a cui è stata venduta una camera ciascuna notte. L’obiettivo è ottenere i maggiori ricavi possibili dalle camere bilanciando occupazione e ADR con i costi operativi per aumentare i margini di profitto. Un errore molto comune è stabilire prezzi troppo bassi per le camere per attirare maggiore domanda (occupazione). Anche se questo scenario potrebbe portare a un’elevata percentuale di occupazione per un hotel, le implicazioni finanziarie sarebbero complessivamente negative a causa dei maggiori costi operativi (variabili). Scopri di più sul prezzo medio giornaliero in un precedente articolo. 

Tasso di occupazione e Ricavo per camera disponibile (RevPAR)

L’occupazione e il prezzo medio giornaliero generano insieme il terzo KPI del revenue management: il RevPAR. I ricavi per camera disponibile consentono di comprendere a fondo l’impatto sui ricavi di occupazione e prezzo medio giornaliero. Né l’occupazione né l’ADR presi singolarmente forniscono informazioni sufficienti per valutare le prestazioni di un hotel, mentre il RevPAR consente di farlo. Tuttavia, è possibile comprendere i fattori e le decisioni che hanno generato un RevPAR in un determinato periodo soltanto analizzando le sue singole componenti, occupazione e ADR.

Perché il tasso di occupazione è importante?

Essere consapevoli di quale sia il proprio tasso di occupazione è fondamentale per gestire con successo una proprietà. Dato che l’obiettivo principale di qualsiasi hotel è vendere camere, l’occupazione rimane nella sua forma più pura un ottimo modo per capire se quell’obiettivo è stato raggiunto. Tuttavia, è importante tenere presente che l’occupazione da sola non offre il quadro completo della redditività complessiva di un hotel. 

Per ottenerlo, è necessario prestare attenzione anche alle metriche relative ai ricavi, come ADR e RevPAR, e a quelle che misurano la redditività, come i ricavi totali per camera disponibile (TrevPAR) e l’utile operativo lordo per camera disponibile (GOPPAR). Questi ulteriori KPI offrono le necessarie informazioni finanziarie di dettaglio per comprendere il quadro generale. Grazie alla comprensione di tutti gli indicatori di performance, avrai maggiori e più efficaci possibilità di migliorare le prestazioni della tua proprietà o del tuo portafoglio.

Qual è un buon tasso di occupazione?

Sebbene le medie di mercato possano essere utilizzate come parametri di riferimento, non esiste un'unica risposta a questa domanda. Un “buon tasso di occupazione” è generalmente stabilito a livello di proprietà, dove fattori come la posizione, il livello dei servizi dell’hotel, la concorrenza locale, la segmentazione dei clienti e i trend di domanda del mercato contribuiscono a determinarlo. I livelli di occupazione desiderati si ottengono attraverso previsioni su base giornaliera per valutare innanzitutto le dinamiche della domanda di un hotel. I livelli risultanti sono quindi confrontati con le prestazioni del set competitivo e del mercato nei periodi precedenti. A questo punto, un hotel può modificare la propria strategia (tramite offerte di prodotti, segmentazione dei clienti e prezzi) per ottenere un’occupazione superiore o, in alcuni casi, inferiore. 

Come migliorare i tassi di occupazione

Esistono diversi metodi per migliorare i tassi di occupazione:

• Benchmark dei dati di occupazione storici e previsionali. Come fai a sapere se la tua occupazione recente o futura è adeguata se non conosci i livelli della concorrenza?
• Conoscenza dei trend di mercato e del calendario degli eventi. Sei in vantaggio o in ritardo rispetto alla concorrenza? Quali giorni della settimana, mesi o stagioni offrono l’opportunità per un’ulteriore crescita?
• Comprensione dei segmenti della clientela per generare il mix di domanda più adatto a te. Quali sono i fattori alla base delle variazioni della domanda e delle tariffe? Le fonti di domanda transitoria o per gruppi stanno cambiando?
• Offerte speciali o pacchetti.
• Consapevolezza della posizione del proprio hotel nel targeting degli ospiti.