Was ist eine Belegungsrate?

Die Auslastung, d. h. die Belegungsrate, gehört zu den grundlegenden Leistungskennzahlen der globalen Hotelbranche. Sie zeigt den prozentualen Anteil der belegten Zimmer in einer Immobilie, einem Segment oder einem geografischen Gebiet zu einem bestimmten Zeitpunkt. Ziel eines erfolgreichen Revenue Managements ist es, eine optimale Belegungsrate zu erzielen, um den Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) und die Rentabilität zu steigern.  

Faktoren, die die Belegungsrate beeinflussen

Eine Vielzahl von Faktoren kann sich auf die Belegungsraten einer Immobilie, eines Marktes, eines Teilmarktes usw. auswirken. Besondere Ereignisse oder Veranstaltungen können beispielsweise zu einem Nachfrageschub führen, der wiederum die Auslastung erhöht. Große Konzerttouren in Dublin im Sommer 2022 lieferten eine gute Fallstudie zum Einfluss von Großveranstaltungen auf die Belegungsrate. Umgekehrt kann ein erheblicher Anstieg des Angebots in einem Gebiet zu einem Rückgang der Belegungsrate führen, selbst wenn die Nachfrage auf dem Markt weiter steigt.   

Ein weiterer Faktor, der bei Immobilien eine Rolle spielt, ist die Größe und Art des Hotels. In der Regel ist es schwieriger, ein großes Hotel jeden Tag auszulasten als ein kleines. Daher sind die Belegungsraten in kleineren Immobilien eher höher, da die Zahl der zu verkaufenden Zimmer deutlich geringer ist. Dasselbe Prinzip gilt für Luxusimmobilien. Sie haben in der Regel höhere Preise und sind auf einen engeren Markt ausgerichtet, weshalb die Belegungsraten im Vergleich zu anderen Hotelarten gegebenenfalls niedriger sind.

In diesem Informationsbeitrag von STR wird beschrieben, wie diese Kennzahl verwendet werden kann, welche Überlegungen bei der Überprüfung der Raten wichtig sind, wie sich die Auslastung von anderen Kennzahlen unterscheidet und wie sich die Leistung dieser Kennzahl verbessern lässt.

Wie wird die Belegungsrate berechnet?

Die Belegungsrate ergibt sich, indem die Anzahl der verkauften Zimmer durch die Anzahl der verfügbaren Zimmer geteilt wird. Anders ausgedrückt: Nachfrage geteilt durch Angebot. 

• Beispiel: Immobilie A hatte letzte Nacht 100 verfügbare Zimmer und konnte 80 verkaufen. Die Belegungsrate von Immobile A lag bei 80 %. 
• Beispiel: Immobilie B hatte letzte Nacht 20 verfügbare Zimmer und verkaufte 19. Die Belegungsrate von Immobile B lag bei 95 %. 

Auslastung und durchschnittliche Tagesrate (ADR)

Die Belegungsrate ist ein wichtiger Leistungsindikator für Hoteliers, den sie zusammen mit anderen wichtigen Kennzahlen verfolgen und abgleichen müssen. Die Überwachung des ADR gibt Aufschluss über den durchschnittlichen Preis, zu dem ein Zimmer in einer bestimmten Nacht verkauft wurde. Ziel ist es, den höchsten Zimmerumsatz zu erzielen. Hierfür müssen Auslastung und ADR so auf die Betriebskosten abgestimmt werden, dass sich die Gewinnspanne erhöht. Ein häufiger Fehler ist es, die Zimmerpreise zu niedrig anzusetzen, um eine höhere Nachfrage (Auslastung) zu erreichen. Dieses Szenario könnte zwar zu einer prozentual hohen Auslastung für ein Hotel führen, doch wären die finanziellen Auswirkungen aufgrund höherer (variabler) Betriebskosten insgesamt negativ. Weitere Informationen über die durchschnittliche Tagesrate finden Sie in einem früheren Blogbeitrag. 

Belegungsrate und Umsatz pro verfügbarem Zimmer

Auslastung und durchschnittliche Tagesrate bilden gemeinsam eine dritte wichtige KPI: RevPAR. Der Umsatz pro verfügbarem Zimmer ermöglicht es Ihnen, die hierfür maßgeblichen Faktoren Auslastung und durchschnittliche Tagesrate besser zu verstehen. Da weder Auslastung noch ADR allein Einblick in die Leistung eines Hotels liefern, bietet RevPAR Aufschluss hierüber. Welche Faktoren und Entscheidungen den RevPAR eines bestimmten Zeitraums ergeben haben, erkennen Sie nur, wenn Sie die Komponenten Auslastung und ADR genauer untersuchen.

Warum ist die Belegungsrate wichtig?

Die Belegungsrate im Blick zu behalten ist für das Erfolgsmanagement Ihres Hotels von entscheidender Bedeutung. Das Hauptziel eines Hotels darin besteht, Übernachtungen zu verkaufen. Deshalb ist die Auslastung in ihrer reinsten Form ein guter Indikator dafür, ob dieses Ziel erreicht wurde. Allerdings müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass die Auslastung allein kein vollständiges Bild zur Gesamtrentabilität des Hotels liefert. 

Diese Erkenntnis lässt sich eher aus umsatzrelevanten Kennzahlen ziehen wie ADR und RevPAR und zudem aus Rentabilitätskennzahlen wie Gesamtumsatz pro verfügbarem Zimmer (TrevPAR) und Bruttobetriebsgewinn pro verfügbarem Zimmer (GOPPAR). Diese zusätzlichen KPIs ergeben die notwendige finanzielle Aufschlüsselung, durch die sich ein Gesamtbild abzeichnet. Wenn Sie alle Leistungsindikatoren kennen, sind Sie bestens ausgestattet, um die Leistung Ihrer Immobilie oder Ihres Portfolios zu steigern.

Was ist eine gute Belegungsrate?

Durchschnittswerte des Marktes können zwar als Benchmarks dienen, doch gibt es keine allgemeingültige Antwort auf diese Frage. Eine „gute Belegungsrate“ hängt individuell von der jeweiligen Immobilie ab, wobei Faktoren wie Standort, Servicequalität des Hotels, lokale Konkurrenz, Kundensegmentierung und Nachfragetrends des Marktes eine Rolle spielen. Die gewünschte Auslastung ist ein Resultat täglicher Prognosen, mit denen zunächst die Nachfragemuster eines Hotels ermittelt werden. Die sich ergebende Auslastung wird mit dem Mitbewerberset und der Marktleistung früherer Zeiträume verglichen. An dieser Stelle kann ein Hotel seine Strategie anpassen (durch spezielle Angebote, Kundensegmentierung und Preise), um eine höhere oder in einigen Fällen auch niedrigere Auslastung zu erreichen. 

Möglichkeiten zur Verbesserung der Belegungsraten

Es gibt verschiedene Methoden, um Belegungsraten zu verbessern:

• Benchmarking von historischen und zukunftsorientierten Auslastungsdaten. Woher wissen Sie, ob die jüngsten Belegungsraten und die Vorausbuchungsstände gut sind, wenn Sie nicht wissen, wie die Konkurrenz abschneidet?
• Informieren Sie sich über Markttrends und den Veranstaltungskalender. Hinken Sie der Konkurrenz hinterher oder haben Sie die Nase vorn? Welche Tage der Woche, Monate oder Jahreszeiten bieten zusätzliches Wachstumspotenzial?
• Analysieren Sie Ihre Gästesegmente und generieren Sie den Nachfragemix, der für Sie funktioniert. Was sind die zugrunde liegenden Faktoren für die Veränderungen bei Nachfrage und Preis? Gibt es eine Verschiebung bei Individual- oder Gruppen-Nachfragequellen?
• Bieten Sie spezielle Angebote oder Pakete an.
• Berücksichtigen Sie bei der Ansprache von Gästen den Standort Ihres Hotels.