Diferencias entre el RevPAR y el TRevPAR

Si trabaja en el sector hotelero, seguramente esté acostumbrado a las siglas. De los muchos términos abreviados que usamos, hay dos que son sumamente importantes para medir el rendimiento y, aunque suenen bastante parecidos, estos indicadores presentan diferencias sustanciales.

El RevPAR y el TRevPAR son dos de las métricas que más usan los administradores de hoteles para analizar el desempeño de una propiedad o portafolio, y son los más usados por los agentes de interés del sector para evaluar el estado del mercado. Sin embargo, no basta con analizar estas mediciones por separado, ya que la información verdaderamente valiosa sobre el rendimiento se obtiene cuando se conocen las diferencias básicas que existen entre estos indicadores y cómo se complementan en una estrategia de benchmarking integral. 

¿Qué es el RevPAR?

El RevPAR, o ingresos por habitación disponible, es el indicador clave del rendimiento (KPI) más utilizado en el sector hotelero. Esta métrica les brinda a los administradores de hoteles información sobre el rendimiento financiero de las habitaciones y los ayuda a identificar posibles aumentos o mermas en los ingresos, independientemente del tamaño o tipo de propiedad. Ese último dato es el verdadero motivo de su popularidad: se puede usar para establecer comparaciones en cualquiera de los segmentos del sector.  

¿Cómo se calcula el RevPAR?

Puede calcular el RevPAR con esta simple fórmula:

Cuando calcule la cantidad total de habitaciones disponibles, no olvide evaluar si hay habitaciones que no se pueden alquilar por reparaciones o mantenimiento. Estas habitaciones no disponibles no deben confundirse con las que están "fuera de servicio", las cuales no se quitan del inventario disponible.

Ejemplo de RevPAR

Ruth es la gestora de ingresos de una franquicia de un hotel de tamaño mediano que se encuentra situado cerca de una carretera importante y cuya tarifa diaria promedio (ADR) es de USD 95. Este hotel, por lo general, tiene 130 habitaciones disponibles para reservar, pero en este momento hay seis que no lo están porque tienen el baño en renovación.

Ruth analiza los datos de abril y observa que el hotel obtuvo ingresos derivados de habitaciones por USD 205 647. Dado que abril tiene 30 días, sabe que la cantidad total de noches de habitación disponibles (también denominado como la "oferta") fue de 3720 (30 x 124). De este modo, tiene todo lo que necesita para calcular el RevPAR de abril:

Ventajas y desventajas del RevPAR en el sector hotelero

Ventajas

• Es una fórmula sencilla, ya que requiere un cálculo simple que incluye una cantidad de factores relativamente pequeña.
• Es una cifra fácil de comprender.
• Está diseñado para poder comparar fácilmente distintos tipos de hoteles, independientemente de lo que ofrecen.
• Su medición contribuye a la gestión del rendimiento, que se centra en maximizar los ingresos sin tener en cuenta los factores externos.
• Puede anticipar ciertos datos sobre la rentabilidad.

Desventajas

• El RevPAR no contempla ningún flujo de ingresos más que la venta de habitaciones, por lo que, si una propiedad genera ingresos importantes en departamentos ajenos a las habitaciones (por ejemplo, alimentos y bebidas, estacionamiento o spas), es posible que no refleje el rendimiento en su totalidad.
• Si bien es un indicador confiable, el RevPAR no mide la rentabilidad con precisión.

Esos dos primeros puntos son motivos más que suficientes para recurrir a las métricas de ganancias y pérdidas, y ahí es donde entra en escena el otro acrónimo parecido, el TRevPAR.

¿Qué es el TRevPAR?

Aunque pueda parecer bastante sutil, la "T" marca una gran diferencia entre el RevPAR y el TRevPAR. A diferencia del acrónimo anterior, el TRevPAR hace alusión a los ingresos totales por habitación disponible. 

Si bien el RevPAR es el componente más grande del TRevPAR, la fórmula de este último, en lugar de contemplar únicamente los ingresos derivados de la venta de habitaciones, permite que los operadores de hoteles incluyan otras fuentes de ingresos, como las que se mencionan más adelante. Los ingresos derivados de estas fuentes son solo aquellos que le corresponden al hotel.  Por ejemplo, es posible que las excursiones reservadas a través de un hotel en realidad sean tercerizadas y que de una excursión de USD 100 el hotel solo reciba USD 20.

• Alimentos y bebidas, como el servicio a la habitación
• Instalaciones de spa
• Estacionamiento pagado
• Excursiones complementarias
• Tarifas por mascotas
• Servicio de lavandería
• Cuidado de niños

Esta lista no es taxativa y podría variar según el tipo de propiedad. En general, cuantas más comodidades ofrezca un hotel a sus clientes, más variables habrá. Por ese motivo, el TRevPAR es más complicado de calcular, pero sus resultados brindan un reflejo más fiel del rendimiento.

Ejemplo de TRevPAR

Alberto es el gestor de ingresos de un gran complejo hotelero con varios sectores y comodidades. Por lo general, el hotel tiene 935 habitaciones en alquiler, pero hay 200 del sector más antiguo de la propiedad que aguardan renovaciones y no se ofrecen a los huéspedes. Durante el mes de abril, hubo 735 habitaciones del hotel disponibles para alquiler cada noche.

El complejo genera importantes ingresos a partir de otras ofertas complementarias, como paquetes de traslado, excursiones de día completo, servicio a la habitación, alimentos y bebidas en la piscina y los restaurantes del hotel, venta de suvenires y paquetes de spa y bienestar.

Alberto ya calculó el RevPAR, que es la parte más grande de la ecuación de TRevPAR, pero, para poder calcular el TRevPAR de abril, tiene que consultar informes de varios departamentos distintos para incorporar esos datos a los ingresos derivados de la venta de habitaciones. Sobre la base de todos estos informes, concluye en que los ingresos totales del mes de abril fueron de USD 2.150.000.

Ahora, con la información de los ingresos y una oferta basada en los 30 días del mes, Alberto puede calcular el TRevPAR:

En conclusión, el TRevPAR de este hotel es de USD 97,50.

Ventajas y desventajas del TRevPAR

Ventajas

• Evalúa otras fuentes de ingresos y brinda mayor contexto.
• Resulta útil para los hoteles que ofrecen varias comodidades.

Desventajas

• Es un cálculo menos sencillo, por lo que se pueden cometer errores.
• Requiere recopilar varios informes de ingresos y exige la cooperación de diferentes departamentos.
• Solo contempla los ingresos, y no los costos, por lo que no mide la rentabilidad con precisión.
• No diferencia entre ingresos derivados de operaciones propias del hotel y de espacios alquilados. En ese sentido, un hotel con un restaurante alquilado no incluye los ingresos por alimentos y bebidas en el TRevPAR, pero uno que administra un restaurante propio sí, lo que hace que el uso del TRevPAR en el contexto del benchmarking sea mucho menos confiable.

TRevPAR y RevPAR: ¿cuál es mejor?

El hecho de que su hotel deba centrarse más en el TRevPAR o en el RevPAR dependerá en gran medida del tipo de propiedad que administre y de sus objetivos. Si bien puede resultar tentador asignarle mayor relevancia a un KPI en particular, el RevPAR y el TRevPAR se potencian cuando se los analiza de manera integral.

Para acceder a toda la información posible, es aconsejable que consulte ambas métricas. Si las combina, tendrá un panorama completo de la generación de ingresos de su hotel, lo cual puede ser de ayuda para:

• Conocer cuáles son los principales factores que inciden en su hotel o propiedad, y cómo contribuyen a su rentabilidad general
• Evaluar su estrategia general y si necesita nuevas fuentes de ingresos o no

¿Cómo puedo saber si los resultados del TRevPAR son positivos?

Los ejemplos de resultados positivos en materia de RevPAR y TRevPAR varían según los siguientes factores:

• El tipo de propiedad que evalúa y su compset
• La época del año
• Las condiciones del mercado

Es difícil determinar si el TRevPAR y el RevPAR son óptimos si no se cuenta con un benchmarking hotelero adecuado. El benchmarking hotelero es el proceso de comparar el rendimiento de su hotel o portafolio con el de la competencia.

Todos los días, administradores de hoteles de todo el mundo recurren a CoStar y su función Benchmark para analizar el mercado competitivo y conocer su desempeño. Póngase en contacto para descubrir de qué modo el benchmarking de datos pasados, presentes y futuros lo ayudará a identificar nuevas oportunidades y a tomar mejores decisiones estratégicas.