¿Qué es la tasa de ocupación?

La tasa de ocupación es una de las principales métricas de rendimiento del sector hotelero a nivel internacional y muestra el porcentaje de habitaciones ocupadas en una propiedad, segmento o área geográfica en un determinado momento. El objetivo de una buena gestión de ingresos es alcanzar el nivel de ocupación óptimo para aumentar los ingresos por habitación disponible (RevPAR) y la rentabilidad.  

Factores que inciden en la tasa de ocupación

Hay una amplia variedad de factores que pueden afectar los niveles de ocupación de una propiedad, mercado, submercado, etc. Por ejemplo, la presencia de eventos puede generar un aumento de la demanda, lo que, a su vez, incrementa los niveles de ocupación. Algunos conciertos importantes que se llevaron a cabo en Dublín durante el verano de 2022 sirvieron de caso de estudio para analizar la influencia de los grandes eventos en la tasa de ocupación. También vale la pena aclarar que, aunque la demanda del mercado siga creciendo, el aumento sustancial de la oferta en un área puede disminuir los niveles de ocupación.   

Con respecto a la propiedad, otro factor que debe tenerse en cuenta es el tamaño y el tipo de hotel. Por lo general, es más difícil llenar un hotel grande todos los días que uno más pequeño. Por ende, las tasas de ocupación suelen ser más altas en las propiedades más pequeñas debido a la diferencia significativa en la cantidad de habitaciones que deben venderse. El mismo principio se aplica a las propiedades de lujo que suelen tener tarifas más altas y apuntan a un mercado más restringido; nuevamente, ese factor puede generar tasas de ocupación más bajas en comparación con otros tipos de propiedades.

En este artículo informativo, STR analizará esta métrica para señalar cómo se puede utilizar, cuáles son las consideraciones importantes que se deben tener en cuenta al analizar las tasas, en qué difiere la ocupación de las demás métricas y cómo se puede mejorar el rendimiento de este KPI.

¿Cómo se calcula la tasa de ocupación?

Para calcular la tasa de ocupación, se divide la cantidad total de habitaciones vendidas por la cantidad total de habitaciones disponibles. En otras palabras, se divide la demanda por la oferta. 

• Ejemplo: Anoche, la propiedad A tenía 100 habitaciones disponibles y logró vender 80. La tasa de ocupación de la propiedad A fue de un 80 %. 
• Ejemplo: Anoche, la propiedad B tenía 20 habitaciones y vendió 19. La tasa de ocupación de la propiedad B fue de un 95 %. 

Tasa de ocupación vs. tarifa diaria promedio

La tasa de ocupación es un importante indicador del rendimiento que los administradores de hoteles deben supervisar y equilibrar con otras métricas clave. El control de la ADR permite saber el precio promedio en que se vendió una habitación en un momento determinado. El objetivo es obtener los ingresos derivados de habitaciones más altos, equilibrando la ocupación y la ADR con los costos operativos para aumentar los márgenes de ganancias. Un error habitual es asignarles un precio demasiado bajo a las habitaciones para atraer más demanda (ocupación). Si bien esa estrategia puede suponer un alto porcentaje de ocupación para un hotel, las consecuencias financieras, en general, son negativas debido a los mayores costos operativos (variables). Puede obtener más información sobre la tarifa diaria promedio en una publicación de blog anterior. 

Tasa de ocupación vs. ingresos por habitación disponible

La tasa de ocupación y la tarifa diaria promedio se combinan para producir el tercer KPI relacionado con los ingresos: el RevPAR. La información de los ingresos por habitación disponible le permite conocer en profundidad el impacto que tienen la ocupación y la tarifa diaria promedio. Si bien ni la ocupación ni la ADR dan cuenta por sí solas del rendimiento de un hotel, el RevPAR sí lo hace. Para comprender cuáles son los factores y las decisiones que provocaron un determinado RevPAR en un período específico, es necesario analizar en detalle la tasa de ocupación y la ADR.

¿Por qué es importante la tasa de ocupación?

Cuando gestiona el desempeño de una propiedad, es indispensable tener conocimiento de la tasa de ocupación. Dado que el objetivo principal de cualquier hotel es vender noches de habitación, la ocupación en sí sigue siendo una forma ideal de saber si se alcanzó ese objetivo. Sin embargo, es importante tener presente que la ocupación por sí sola no da cuenta de la rentabilidad general del hotel. 

Para acceder a esa información, también se debe prestar atención a las métricas relacionadas con los ingresos, como la ADR y el RevPAR, y luego a métricas sobre la rentabilidad, como los ingresos totales por habitación disponible (TrevPAR)y la ganancia operativa bruta por habitación disponible (GOPPAR). Estos KPI adicionales ofrecen el análisis financiero necesario para evaluar el panorama general. Si conoce todos los indicadores de rendimiento, tiene muchas más probabilidades de mejorar el desempeño de su propiedad o portafolio.

¿Cuál es una buena tasa de ocupación?

Si bien se pueden usar los promedios del mercado a modo de comparación, esta pregunta no tiene una sola respuesta. Por lo general, para determinar cuál sería una "buena tasa de ocupación", se deben analizar ciertos factores a nivel de la propiedad, como la ubicación, el nivel de servicio del hotel, la competencia local, la segmentación de los clientes y las tendencias de la demanda del mercado. Para alcanzar los niveles de ocupación deseados, es necesario hacer pronósticos diarios para medir primero los patrones de demanda del hotel. Luego, los niveles alcanzados se comparan con el rendimiento del compset y del mercado en períodos anteriores. De ese modo, el hotel puede cambiar su estrategia (con ofertas de productos, segmentación de clientes y precios) para obtener una ocupación más alta o, en algunos casos, más baja. 

Formas de mejorar las tasas de ocupación

Existen diversos métodos que se pueden emplear para mejorar las tasas de ocupación:

• Compare los datos de ocupación prospectivos e históricos. ¿Cómo puede saber que los niveles de ocupación recientes o los que tiene registrados por reservas anticipadas son buenos si no conoce los niveles que maneja la competencia?
• Esté al tanto de las tendencias del mercado y consulte con frecuencia el calendario de eventos. ¿Su rendimiento está por encima o por debajo del de la competencia? ¿Qué días de la semana, meses o estaciones brindan la oportunidad de mayor crecimiento?
• Comprenda cuáles son sus segmentos de huéspedes y genere la combinación de demanda que le sea más conveniente. ¿Cuáles son los factores detrás de los cambios en la demanda y la tarifa? ¿Hay un cambio en las fuentes de demanda individuales o grupales?
• Ofrezca paquetes u ofertas especiales.
• Tenga siempre presente la ubicación del hotel cuando elija un segmento de huéspedes.